2020年12月8日-10日，第十五届中国IDC产业年度大典在北京国家会议中心正式召开。作为数据中心云计算产业内知名的盛会以及IDC企业、电信运营­­商、互联网、金融、政府和厂商等产业上下游的高效沟通平台，与会嘉宾包括政府领导，行业专家和企业代表数千人。

在主论坛下午场，围绕”新业态下用户、IDC与资本的共融之道“这一话题展开了一场精彩的圆桌讨论。鹏博士大数据华东数据中心总经理杨波主持本次会议，上海数据港股份有限公司常务副总裁徐军、天风证券大湾区管理总部联席总经理兼结构金融部总经理刘焕礼、易方达资产管理有限公司总经理助理梁余音、润泽科技发展有限公司总裁李笠进行了充分而深度的交流。

论坛主持（杨波）：各位好！今天有很多老朋友、新朋友，会务方要求我来主持这个圆桌论坛，在座熟悉的只有一类圈子内的，但是有很多新朋友跟我们今天一起聊聊圆桌对话的主题，《新业态下用户、IDC与资本的共融之道》。各位先介绍各自公司，再进行下一轮讨论，有请数据港的徐军发言。

徐军：我是上海数据港股份有限公司副总裁徐军。数据港是数据中心行业中生代的公司，我们２００９年成立，一直在从事数据中心服务行业，在国内数据中心市场是属于比较特别的一个服务商的角色，因为从业务方向上来说，我们到目前为止还是在坚持批发和定制型的数据中心为主要的业务方向。另外一个比较特别的，我们到目前为止是国有的上市公司，这两个特色对应我们的业务方向和融资都有帮助。

刘焕礼：今天的大会盛况空前，这个会议主办得好，刚才看到外面的展台，产业、技术方来得非常多。但是关于资本、资金端，我这边熟悉的面孔就我和梁总。我叫刘焕礼，来自天风证券，做了十几年的资产证券化。大家知道最近国家“430”证监会发表了关于基础设施REITs相关规则，新基建里面的数据中心有上报的案例，光环新网的这一代数据中心REITs，揭开数据中心对接资产资本的序幕，接下来有时间大家详细探讨。

梁余音：我是来自易方达资产管理有限公司，我们是易方达基金旗下另类投资的平台，主要业务方向是股权投资和不动产投资以及REITs业务，我们投资方向跟IDC产业链有很多相交的地方，比如我们投资方向上有信息产业、AI、高端制造，REITs是当前跟新基建比较契合的一个热门的资本工具，一会儿我们会再提到。我们这场好像是比较融合的一场，因为涉及金融领域的参会人并不是很多，希望今后有更多融合计划。

李笠：我是润泽科技的李笠，09年成立的。为客户提供超大规模、安全、可靠的数据服务，跟数据港的徐总一样，我们是属于专注为头部用户做大规模的定制化数据中心，到目前为止是纯国资的，跟数据港很相似。

论坛主持（杨波）：各位嘉宾介绍得比较简单，资本方在圆桌会议上碰到得比较少一些，自从去年开始，IDC圈一直帮我们筹划产业共融和共同发展，在这个过程中，我们从产业上下游以及客户、用户，到了现在资本方跟我们的交流越来越多。

基于国家最近新基建大力发展以及金融工具REITs发展中有很多新概念，也得益于IDC圈过去15年组织这个论坛，一直以来，数据中心领域在很多年前就存在，但是正如今天与会嘉宾讲到的一样，我们是从做机房开始的，这个产业最开始时候很小。10年前数据中心大的也不过就是千个机柜为准，它的建筑面积只有1万平方左右的项目，在资本的眼中根本就看不到。近些年来，同业几家发展非常快的企业，更多是专注于大客户定制，所以我们想让大家分享关于定制方面，有请徐总先说一下，然后李总说一下。

徐军：从业务角度来说，大规模定制的客户对数据中心服务商来说，相对资金密集度和服务的可持续能力，用户关注度会更多一些。同时，因为是大规模定制的，所以相对来说资本或者资金的参与或者持续供应的能力会是一个用户和服务商更关注的问题，都希望把周期签的时间长一些，在长的时间内投资回报是高度确认的，对用户在持续时间的粘性也是相当大的。同理，因为数据中心的规模比较大，单体的业务量占数据中心的使用者业务量也会比较大，它对外服务的窗口是一个数据中心，这样它对数据中心的可持续服务能力、资产稳定性、资产安全性、数据中心性能的稳定性都有比较强的要求，这一部分对服务商来说也是比较大的挑战。

数据中心行业门槛比较高，我觉得并不纯粹是技术上的门槛，客户和供应商之间信任门槛可能是最高档，这个信任是需要通过时间积累、通过案例积累、通过增加服务商的能力提升去佐证的，所以相对来说，在这个行业当中大家看到一般都是有需要一定时间积累和沉淀以后才能看到增长。

还有一个原因，因为本身这是一个重资产的业务，不太可能超大规模的非常迅速的在很短时间内的快速成长。在云计算环境下，可能会缩短这个周期，但是这个时间周期相对来说比其他轻资产行业规模扩大得效率会需要的时间更长一些。

李笠：说到用户定制，我们是属于轻量化定制，在核心基础设施上我们会有自己的一套标准、一套体系，通过我们的体系和标准可以给用户相对安全、稳定、可靠的用户体验，用户会在我们的标准体系下进行轻量化定制。我们的用户都是比较大规模的，在润泽比较注重头部的用户，润泽用户平均在3000架以上的规模。到今年为止，我们的数据中心仅廊坊园区的A区目前在运行的机架量大概是3.5万架，到明年底差不多有7万架要进行投入使用。

刚才徐总也说到，信任是最大的门槛，我们将数据中心的投资大概在10亿左右，用户在我们每一栋数据中心里装的服务器大概是60-70亿，它上面跑的数据更是千亿级、万亿级的，所以真是把身家性命交给你了。特别是行业内持续为用户提供范围的这几家，走到今天更注重的是安全、稳定、可靠，这是我们比较注重的。

大规模的数据中心，为用户解决的是它可以快速的、可持续的进行部署，在此基础上大规模部署可以为它节省很多投资，比如网络设备、传输设备，包括合理优化布局布置数据中心的规划，从根本上能为客户节省很多东西。所以大规模部署这种数据中心应该是未来的一种方向。

论坛主持（杨波）：感谢！其实在这个过程中，我们鹏博士也有一些跟两位嘉宾的有所不同，正好也切合了主题，在早些年间，我们的数据中心大部分都是散户客户，单一客户体量基本都在1000架以内，近两年确实是很多大的互联网应用走向大的数据中心这种定制需求，我们这次讨论的主题是“重新定义IDC”，这个变化是由于用户变，同时配合着用户变化，我们在经营建设方面也有所变化。

在数据中心建设中，我先讲讲我们的经验，我们曾经在建设过程中，在北京酒仙桥地区第一个上7000架体量的单一数据中心，曾经在2012-2015年，2015年以前单体数据中心7000架已经成为亚洲地区第一大，但是2015年之后紧跟着不断被超越，这是数据中心行业的变化。但是仅在这样一个数据中心建设过程中，我们曾经遇到过大大小小各种各样的问题几百次、几百个，它是建设过程中经验的积累，也是让我们不停的进行研究。而且数据中心不是一个简单的建设，它分为把建设和未来的运营是一个整体化的。

这点要请教我们的友商徐总，大型数据中心在深入建设中遇到过哪些比较有意思的事情？或者合作伙伴要注意的？可以给我们分享一下。

徐军：故事比较多，因为不同的项目在不同的地区会碰到各种各样的问题，如果说到感受，第一，像杨总所说，用户需求规模越来越大，本身单体规模从一个建筑到一个园区，这样的一个变化，很多原来不需要被考虑的问题会被考虑在内，打个比方，电是都关注的问题，但是园区的物业、食宿，可能原来我们在一线城市是不用考虑的，这到了二三线城市会变成很突出的矛盾，甚至在一些三线城市备件也是一个巨大的挑战。说到建设上，供应链会面临比较大的挑战，在一些冰天雪地的地方，如果下雪，高速公路一封，有可能送一个材料上机房，原来开车走国道一个半小时，下雪变成要走2天，那么数据中心的建设会面临很大挑战，这是一方面。

另外一方面，各个地区自然条件和自然环境不一样，所造成的对数据中心从架构到施工上都会有比较大的不同和挑战。再加上现在咱们新基建和节能减排政策的宣贯、落实，对数据中心本身的节能降耗、设备选型上又提出新的目标和挑战，这些在具体落地到某个区域的数据中心的建设和施工上都会有不同的要求。打个比方，像我们这样华东公司到北方来投资建设数据中心，最大一个不习惯的是水的问题，我们的空调系统等于又是在整个能效系统中起到最核心关键的作用，那我空调系统到底采用什么样的架构？用什么样的产品去做？在安全性上、在总体拥有成本上怎样做到最优化？这些都有比较大的挑战。

南方虽然水不缺，但是在全年平均气温比较高的情况下，怎样达到比较低的PUE，这又变成我们面临的一个挑战，所以这方面需要去做权衡、需要去做比较，因为毕竟这还是一门生意，投资还是要有回报的，不是搞科研。

我的感受基本是这样子。

论坛主持（杨波）：听下来，确实在我们建设过程中有很多经验，但是也有很多含蓄。徐总讲的是在操作事物过程中，很多想法可能不会像理想中进行得那么顺利。润泽作为北方区起来的新兴一代数据中心从业者，现在正在冲击上市了吧？

李笠：我们是拥抱资本拥抱得比较晚的，刚才说到建设，这几年的市场需求很旺盛，我们应用户需求，也在不断加速进行建设。从刚才您说的资本层面，润泽企业去年才有董秘，之前是一直埋头苦干那种的没做什么宣传。说到拥抱资本，做实业的是在地上跑的，加上金融才能加上翅膀，才能高速发展。

我们到今年，的确碰到了很大的机遇，也是新基建给我们带来很大机遇，但是也给我们带来了很大的挑战，原来一个园区规划13万架，我们目前的规划是在京津冀区域规划了25万架，长三角规划了15万架，大湾区规划了10万架，目前投入建设的A区已经6栋已经建成，还有6栋正在建设，已经全面开工了，其中有2栋4.5万平米的，共是9万平米，1200个机架，今天上午刚做的仪式。对我们来说，投资压力会越来越大，我们也开始积极的拥抱资本。

论坛主持（杨波）：说到资本，两位资方的资深人士今天参加我们的会议，把行业发展的业内同业经验分享出来，数据中心这个行业不停在变化过程中，从简单的自有资本运作，和现在大规模、大批量机房随着4G，我们经历的过程中发觉数据中心产业是随着2G、3G、4G变化几何倍数的新增，也是应用带动了数据中心量的激增。在这个量的激增下，数据中心的变化中，对于资本的需求也是几何倍数的增加。所以在这样一个发展过程中，我们各种资本方面在前些年间已经进行密切沟通，因为真正对于科技发展或者对于行业发展更加有触角的是金融产业，因为它们会敏锐发现某个行业有投资潜力、投资前景。

在咱们新基建的召唤下，我们尤其在最近，刚才主持人讲到，我们业内第一家上市公司光环（音译）要走REITs路线 ，在REITs这个事情，我们作为新基建产业一直在摸索，因为国内以前没有REITs，最多是类REITs。先请易方达梁总聊聊他们怎么对于新基建数据中心行业有针对性的帮助和可行性？我们怎样借用这样的金融工具？

梁余音：REITs是今年资本市场特别热的课题，但是对于不同产业和企业理解的兴趣是不太一样的。这点我比较理解，为什么资本市场觉得这个东西很厉害、很重要？因为它提供了看待资产的全新的不一样的视角。过往做债性融资，向银行借钱，它看待的视角是：你有地吗？你有资产抵押吗？非常简单的逻辑。你到股权市场去上市融资，它看待你的视角是：你未来的成长空间是否广阔？通俗点讲，是否有好的故事可讲？股市说你这个公司性感不性感是一个重要的维度。

但是REITs这个工具出来之后，它看待你的视角是介于两者之间，更看重“稳健现金流”这个维度，它是以重资产、以底层土地及相关建筑为基础的，但是它重要不是你这个东西抵押给我，或者它的市价怎样、成本怎样，它并不是看重这个东西，而是看重它作为资产未来产生的扎扎实实的现金回报是多少，这是它看待资产的视角。相应的，对于产业而言，就有一条新的路可以去选择。这首先说的是从投资角度是怎么去从REITs这个逻辑去看待资产的角度。

稍微回应刚才讨论的课题，我们是走定制化这条路？还是走跟更多分散型用户去发生业务联系？如果从投资角度去看，特别是从REITs投资角度去看，这两个事情没有孰优孰劣之分，因为各自都有它所谓稳健角度，我和大的客户去合作，获得了一段时期内因为这个客户本身的市场地位而获得的稳健性。那我跟分散型客户去合作，获得的是我自身在这个行业里的粘性更强、不可替代性更强，我自身稳固力更强，它需要花更长时间去建设。

可能在投资过程中，大家的投资视角会有所迁移，如果是初创运营商，它本身自己的Name还没有足够响亮时，需要借助这些定制大客户的名声，来达到投资方建立起刚才李总所说的信任度，这在投资里是很重要的事情。发展到一定阶段，初创时大家找小散户比较艰难、建立自己的名声比较艰难 ，但是它起来之后，跟我们做基金一样，基金是基于散户的行业，但是声誉来自于散户，大到一定程度难以撼动，这是一个视角。

另外，从产业角度来讲，怎么运用REITs这个工具，在资本市场上插上翅膀，金融的核心是为产业服务的，那么作为金融方、资本方，如何为产业提供服务？我理解这个REITs工具诞生是给产业界提供了一个新的商业模式，它其实并不完全是一个融资工具，说我去通过这个融资工具去筹得多少资金来投入到我新的数据中心的建设里面去，它可能是会深刻改变一家企业未来的经营导向的。这个从海外案例里是可以比较明显看出来，像IgNas（音译）是2014年才完成了向REITs的转型，在它转型之后，产品本身要求它往一个更注重资产成长的方向上去转变，REITs给它带来了额外的好处，比如它的税负降低了，扩张时有更称手的工具，但是对于投资你的人而言，REITs应该是执着、长期、稳健、专注于资产运营这个事业上。像美国REITs市场，对一家被定义为REITs的企业能够去做哪些事情是有比较明确规定的，只能专注于业态资产，不能专注于并购或者涉足更激进、更前沿的领域去，除非有其他关联企业来做这些事情，跟你形成一个集团，这种是OK的。但是在你的体内，你的发展路径其实已经被定义了。

回到国内也是一样的，今天听下来非常有感触，IDC产业链条 上下游非常丰富，每家机构各自选择自己的生产路径、商业模式，有非常多路可以走，REITs提供了一条跟资本资金结合更加紧密的道路，它是一类商业模式，并不意味着所有企业将来都要REITs化。可能有一些传统上或者未来希望切到重资产这一块去，同时，我的运营是我软实力里面最强的一部分，那我把这个“轻”和“重”做一个很好的分离。这中间需要非常多的讨论，因为国内的REITs比较强的把金融板块的管理人、公共基金的管理人嵌入到这个产品里去了，海外产业方可以自己来做管理人，但是国内不行，必须有公金做产品管理人的角色，必然要求产业和金融有非常强的互相渗透，你得懂得我的经营逻辑，我得懂得你的经营逻辑，然后很好的结合在一起。这条道路不是每家机构都愿意去走的，但是如果真的愿意走的话，我也觉得这是非常好的一条道路。

论坛主持（杨波）：感谢梁总。天风证券在我们行业里默默关注行业上下游很久，很多在门口有展位的我们合作伙伴是天风证券推荐的，天风证券对我们这个产业也一直在出报告。刘总给我们讲讲他们是怎么看待这个行业和金融以及金融工具REITs的看法，跟我们分享下。

刘焕礼：谢谢主持人。这个产业是比较新的，今天的主题起得比较好，叫“重新定义IDC”，我觉得重新定义有几个维度：一个是客户需求重新定义，一个是技术重新定义，第三个是资本或者金融重新定义IDC这个行业或者这块资产。

这个行业比较新，但其实我是去过李总公司的，2015年去廊坊，周董事长专门派了车，我们从北京去了润泽科技，当时是第一栋楼，第一栋数据中心，我去看了，当时还没有太多概念，我记得当时已经运营了，我的客户给了润泽科技大概四五千万的资金支持。

刚才梁总提到，无论股权、债权，还是偏向于中间的REITs，都有一个共通的地方，它背后有一群投资者群体，那么投资者群体怎么看咱们这个产业？这是非常关键的。咱们在这里可以讲很多技术细节、科技细节、高科技的东西，包括施工中的各种，包括能耗的降低等等。但是投资者他把这个东西只看作一个可以配置的资产，可配置的资产里面就需要考虑投到这个领域，还是投到别的领域。

比如梁总在公募基金，大家知道现在公募REITs架构是“公募基金+资产证券化+资产”，原来证券公募基金投资者都是做证券投资的财富资产管理投资者，现在背后装入的是这个产业、这个资产。仅从REITs这个角度来看，它可以做集中比较：第一个，我投房地产的REITs？还是投IDC的REITs？还是投高科技企业？这是有统计的，在国外它的市场增值回报率表现或者分红率表现是有差异的。IDC的REITs这块资产市场增值的表现还是不错的，但是它的分红回报可能会没有房地产的REITs高。但是从波动率这个角度来说，可能波动率跟高科技的股票差不多，但是它资产增值收益比高科技股票好一点。所以仅次REITs角度，投资者有选择的方向。这决定着比如咱们拿一块IDC资产做REITs，两种开始到资本市场去募集，募集资金这些投资者对这些认可不认可，他得看风险和回报表现。

第二点，讲了这么多产业的东西，投资者怎么理解？怎么传递到投资者群体？这里面刚才已经讲了，“公募基金+ABS（音译）”中间传导链条非常长，里面一个重要工作首先落到资产运营方身上，其次落在像梁总身上，要把资产传递给投资者，告诉他是什么资产，这是非常长的传导过程。产业里叠加各种技术，今天产业方来的人特别多，但是现场来了多少银行的人？来了多少专投IDC这块基金的人？来了多少公募基金准备抢REITs？像梁总这么重视这块资产，来了多少公募基金公司？这是我想讲的第二点。

第三点，IDC这块的表现，一个是它的资产增值，靠资产的循环来不断提升这个REITs的估值。结合我刚才讲的产品架构、产品交易结构，这个问题可以请教梁总，还是有一些问题的。我在征求意见稿出来时候想写一篇“关于公募REITs治理问题”的文章，但是考虑到争议比较大，自己认识不够，写完之后放着没有发出来。但是最近有人在写这方面的文章。这里面公募基金为主体的治理机制、决策机制，如果实现资产的扩张，是不是都通过扩募的方式、开股东大会的方式？这个决策效率怎么能满足行业发展的要求？怎么能够实现高效率的资产循环？这是一点。二是咱们资产运营端怎么能把资产本身做得更好？因为最近几年往前看都是高速扩张期，大家都觉得非常火热，这个扩张给你的运营能力能否匹配？能够把你资产的回报获得投资者认可。

我这里有一个数据，可以给大家念一下，是一家券商的报告，它说：“在上架率一定的情况下，PUE下降0.1，提升净利率2个百分点，提升ROE将近3个百分点。”刚才美的老总讲，通过各种技术使PUE能够降到1.1，我不知道能够做到1.1的有多少，这个行业资产运营、效率提升，包括采用新技术提升运营和效率是非常需要做好的。

我认识一个朋友做“数据库加速技术”，咱们现在用Oracle数据库，它那个加速技术可以让你不需要这么多机柜就可以产生这么多算力、存储能力，所以这个对提升的效率也是非常关键的，这点是需要有赖于资产方把企业的治理、把资产运营效率做好，这样对接REITs或者匹配资金才能够是水到渠成的事情。

就像我2015年到李总那个公司看了一下，当时不是说他做得不好，是我所熟悉的金融工具当时确实满足不了他，但现在这个机会可能就来了，比如他要IPO了，可以拿出一部分做REITs了，一个是时代到了，另外一个是行业治理水平也提升了。

我就分享这么多。

论坛主持（杨波）：感谢刘总。这次交流，我坐在台上比较有感触，我跟徐总从业时，当时接触的IDC更多见的是带宽百兆、10兆，机柜几U，刚才海明总也讲到，我们是从这个年代起来的。在产业发展中接触很多产业上下游，知道了更多电力，以及从模块定制，到现在整机房，到园区，这个过程中我们越来越多的接触了产业的上下游开始有一个延伸。

在此之前，刚才李总讲到，我们认为我们做的这个行业一直是一个二维的，有了金融工具，因为原来金融不参与其中，但是在这过去的3年中，曾经有几家公司借助金融把我们带入到了三维空间，其实它是一个维度的变化，可以让我们不再局限于一点一面，可以让我们一下子把这个范围拉伸。

所以今天的话题为什么是“重新定义IDC”，对我们来说是重新定义IDC管理人，自己给自己一个重新定位、重新定义。我们在IDC发展浪潮中，也要不断去学习、不断跨行业的了解和沟通。这个产业议题里还有新零售、有产业园区，我们真的看出来有很多可以借助的工具。

本来我们这个话题里还有一个“是否需要做轻重资产分离”，轻重资产分离有没有需要？刚才梁总和刘总讲得很清楚，金融工具不是一个工具一招鲜能够把行业通通适用的，我们企业有各自发展阶段、各自发展性质，民企、国企、央企，用金融工具也要适合自己的，可能今天我们要控制饮食吃素，明天就得大肉补一补。

在这个话题中，今天我们的聊天很愉快，到了结束的时间，再一次共同感谢IDC圈，感谢大会主办方，祝它每年更好！